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外围:疫后房地產調控重點應轉向供給側

已浏览: 62次   日期:2020-09-08   作者:亚洲杯外围足球app

房地產市場妥當發展,是推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局不可或缺的一環。受疫情的影響,國內經濟結構和房地產情勢都發生了重大變化。當前宏觀經濟運行處于何種狀態?與之密切關聯的房地產市場情勢將怎樣演變?對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產政策的決策。

住房房錢變動在一定程度上反映了就業與投資的真實變化,是宏觀經濟的重要晴雨表。同時,宏觀經濟運行狀況又構成房地產市場調控的重要外部環境。本文通過對2020年以來房錢變動的大數據分析,分析和預判了疫后宏觀經濟、房地產市場情勢與調控,建議房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側。

首先,疫后核心城市住房房錢首次出現明顯季節性回升。反映22個核心城市住房房錢綜合變化的緯房房錢核心指數顯示,2020年2月以來,受疫情沖擊等身分影響,核心城市住房房錢連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季,核心城市房錢才開始止跌。2020年7月,緯房房錢核心指數上升至1026點(以2018年1月房錢水平為100點),比上月上升103點或101%。這是疫后核心城市住房房錢首次出現明顯回升。雖然7月房錢上升具有鮮明的季節性特性,并且在隨后的8月或9月房錢可能重新下跌,但其背后的經濟信號意義十分重大。房錢漲跌背后,是招聘、開業等經濟先行指標的活躍度變化。疫后核心城市房錢出現明顯季節性回升表明,疫后經濟已經進入實質性復蘇階段。開業、招聘等經濟先行指標已經開始實質性復蘇,未來經濟增速繼續回升可期。這對房地產市場調控也將產生重要影響。

其次,一線城市中,上廣深房錢均季節性上漲,僅北京房錢繼續下跌。一線城市中,2020年7月上海、廣州、深圳住房房錢均出現較明顯的季節性上漲,其中廣州環比上漲104%,上海環比上漲107%、深圳環比上漲162%。只有北京仍環比下跌067%。這表明,一線城市經濟初步從疫情沖擊中走出。而北京的單獨下跌,可能與北京發生第二次疫情沖擊有關。這也從另一側面印證了疫情得到有用控制后,一線城市經濟已經進入實質性復蘇階段。隨著北京疫情的有用控制,一線城市經濟將團體初步走出疫情暗影。

最后,多數二線城市房錢出現季節性上揚,僅3城市下跌。多數二線城市2020年7月住房房錢出現季節性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房房錢環比分別上漲了312%、311%、277%、243%和242%,依次居二線城市房錢漲速前5位。2020年7月二線城市中,僅天津、大連、福州三城市住房房錢環比下跌。其中天津環比下跌001%、大連環比下跌01%、福州環比下跌013%,房錢跌幅均較為微小。這表明,二線城市經濟也進入疫后良性復蘇階段。

第一,疫情沖擊下核心城市房價仍連續5個月上漲,一線城市漲速領先。與住房房錢受疫情影響連續下跌不同,核心城市房價在疫情沖擊下仍連續上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數顯示,2020年7月,緯房核心指數環比上漲06%,為連續第5個月房價環比上漲。相比2020年2月的階段性低點,核心城市房價上漲了4%。

二手住房成交量放大。2020年3月以來,二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示,2020年7月,10大重點城市二手住房成交量指數為24388點(以2017年1月成交量為100點),雖然較上月略有下滑,但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大,既有受疫情影響累積需求開釋的身分,也有短周期波動的身分。

一線城市房價上漲相對較快,二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示,2020年7月,一線城市房價環比上漲17%,漲速相對較快;二線城市環比上漲027%,三線城市環比上漲043%,四線城市環比上漲025%,房價均穩中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現短暫下滑后,均重新上漲。

第二,房價與房錢走勢的“剪刀差”仍可能擴展。近年來,房價的漲速要團體高于房錢漲速,二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來,住房房錢受疫情等身分的影響團體呈現跌勢,但房價仍有上漲。隨著房價上漲與房錢下跌,房價與房錢的“剪刀差”不斷擴展,房地產市場的泡沫化風險也同步有所增長。2020年7月雖然房錢出現季節性上漲,但租房旺季過后房錢大幾率仍將下跌。如果房價繼續上漲,房價與房錢背離的趨勢將不會改變。換句話說,如果不加以有用控制,房地產泡沫仍存在擴展的可能。

一是宏觀經濟已初步從疫情暗影中走出,房地產調控空間加大。按歷年來的房地產調控經驗來看,各地房地產市場調控往往受制于經濟情勢,保持調控定力有一定難度。當經濟增速存鄙人降風險時,各地房地產市場調控不僅很難嚴格執行,有些地方甚至還有可能把房地產作為刺激經濟的手段。當前,雖然政策上已經明確了“房住不炒”及“不以房地產作為短期刺激經濟手段”等團體方針,但是各地房地產市場調控在執行階段仍舊存在松緊考量。

2020年上半年,經濟增速受疫情的沖擊嚴重,GDP同比增長-16%,其中一季度同比增長-68%,二季度同比增長32%。在這一背景下,即使不以房地產來刺激經濟已經成為政策共識,部分城市房地產調控仍可能實質放松甚至鼓勵購房。針對房地產投資謀利的緊箍咒更難以落實。

據2020年7月的緯房房錢核心指數顯示,核心城市房錢環比上漲了101%。由于住房房錢背后是投資與就業活動,這表明經濟基本面從疫情沖擊中得到實質性恢復,未來經濟增長向好。作為租房市場的傳統旺季,7月雖然只是季節性回升,但是考慮到疫情對經濟影響的全面性和嚴重性,房錢能出現季節性回升也能充分說明經濟基本面的實質性向好態勢。

二是房地產市場有結構性過熱的態勢,需要有針對性地加強調控。2020年,雖然經濟活動受到疫情的嚴重沖擊,但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現結構性較快上漲,這與資金脫實入虛有一定關系。盡管金融政策支持主如果針對中小企業,但是實體經濟資金吸納能力有限,資金流入資本市場意愿強烈。

從市場表現看,房地產市場有結構性過熱的態勢。一線城市中,除北京外,房價漲幅均擴展,深圳房價上漲對市場預期影響巨大;二線城市房價團體呈上漲態勢,東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快;2020年核心城市住房房錢持續下跌,7月才開始短暫回升,房價房錢比團體仍呈擴展態勢,房價上漲的基礎并不牢固。

2020年上半年,由于疫情對經濟的重大沖擊,房地產調控難以有用實施。隨著疫后經濟的恢復,有必要有針對性地加大調控力度,抑制房地產市場的結構性過熱,降低宏觀經濟風險,促進消耗水平提拔進而國內大循環的完成。

推動形成新發展格局,化解宏觀經濟風險,需要堅持“房住不炒”,抑制房地產泡沫擴張。以往,房地產調控的側重點在于需求側,偏重于住房投資謀利需求的抑制。這取得了一定成效,但并未從根本上解決泡沫發生的機制問題。受疫情沖擊,宏觀經濟和房地產市場結構都發生了重大變化,疫后宏觀經濟和房地產市場都可能出現結構性過熱。房地產調控的重點應適時從需求側轉向供給側,偏重從土地、金融和城市當局角度出發采取措施,建立抑制泡沫發生的長效機制。

第一,通過健康度分類評價管理,夯實城市當局穩定房地產市場的主體責任。雖然城市當局負有穩定當地房地產市場的主體責任已經十分明確,但在具體落實時仍較為困難。為進一步夯實城市當局穩定房地產市場的主體責任,可以考慮把房地產市場健康度評價和分類管理,作為主體責任問責制的補充。在對各城市房地產市場健康度做出科學評價的基礎上,對其進行標簽分類分級管理。根據不同的健康度等級,采取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市采取不同的房地產相干政策,可以促使城市當局前瞻性地采取相干措施穩定住房市場。

第二,結合集體土地入市改革,促進住房用地制度改革的推進。新修訂的《土地管理法》已經為打破土地供應壟斷、促進經營性集體建設用地直接入市創造了一定的法律條件。在此基礎上,可進一步促進集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地,加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉路子,促進城鄉同一建設用地市場的形成。

進一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓,簡化報建及辦證手續。在同一規劃的前提下,支持個人或機構購地自建自住性住房,并給予一定的金融稅收政策支持。發展代建市場。嚴格限定棚改范圍,避免將房地產開發項目納入棚改范疇。

第三,深化住房金融改革。當前住房按揭貸款過度集中于貿易銀行,對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風險集中、貿易銀行業績房地產市場依靠度高、平均利率偏高等征象。組建非紅利的政策性住房銀行,支持居民家庭低成本提高住房水平,深化改革住房公積金制度。進一步降低貿易性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎發行REITs等。

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